主升浪#S280

主升浪#S280

终于等到你，还好我没放弃

文/朱红之泪

最近重庆楼市像抖音一样火，“重庆购物狂”论坛的楼市板块也是热火朝天。

无意间，我发现去年11月底笔者的文章《处于大涨前夜的重庆#S070》被转帖到了论坛上，当时被网友们嘲笑的厉害。

更神奇的是在4月15日，突然有网友回复了句“楼主你赢了”。

转载自重庆购物狂论坛

是的，我又一次预言成真了。

想必粉丝们也很好奇吧，为什么朱红老师的预测总是那么准呢？

一）预测

没有人喜欢做预测，因为未来总归是不确定的，如果老是做预测，又不一定准，那岂不是天天啪啪打脸？

为此，笔者一直在做的，是构建一个“城市板块发展理论体系”，通过这个理论，可以找到“确定性”的洼地。

预言确定性洼地的上涨是一定会兑现的。

2016年11月，成都城南高新区天府新区吸引了全城的目光，南富西贵、东穷北乱，更有土著声称：成都人都有城南情节，每个人都想去城南买房。

而至于老城区三环内，则依然在沉睡状态，很多人并不看好城南的上涨能够带动老城三环内上涨。

而此时，笔者专门指出，9500的中房优山，6700的新城吾悦具有“确定性”的投资价值，未来的成都将会开发城东。

后来不少人去看了中房优山，但没有下叉，而帮着办理中房优山房贷的信贷员也在一边嘲笑，仿佛是遇见了愣头青一样，笑道：成都房子怎么会涨呢？

要知道，在城南已经涨完一轮的情况下，居然还有大量的人看空，为什么呢？

因为主升浪没来啊！

成都中房优山PLUS

很多人不相信楼市会板块轮动，也压根对自己一脸鄙视的屌丝房子被疯抢缺乏信心和认知。

过往之事，再无新奇，笔者很确定的知道，以成都的人口、资金、地位，行情起来了就很难压住，楼市从来不以土著眼光为转移。

国家中心城市市中心热门板块的地铁口高层，在城南的行情已经开始，1万的楼盘翻到2万的时候，也就只有国企开发商中房集团才会默守陈规，对市场反应迟钝了。

2016年11月不到一万单价的中房优山属于确定性的洼地，没有之一。

2017年上半年，重庆楼市经历了一段行情，下半年逐渐平稳，土著们只看到了自己的房子从6000涨到了10000，大惊小怪，高呼买不起，却全然不知道这点涨幅在楼市里只是毛毛雨。

随着四川泸州、广安、南充、宜宾、雅安以及全国性三四线城市房价的上涨，纷纷破万，2017年底的重庆，看似是涨了一波，实际上仍然是巨大的洼地，只不过身在其中的人们看不清而已。

2017年底，重庆成为了全国确定性的洼地，没有之一。

对于确定性的价格洼地，笔者当然敢大胆预测，不怕打脸。

二）当前行情

当前的重庆行情，主要有几个新的特点。

我们一一来论述下。

特别贵的一些楼盘，不如南滨路上的几个我们不谈。

从最近重庆天地、融景城臻苑、紫御江山、江北嘴一号院开始，两滨一嘴的网红盘已经全面突破15455豪宅税税线，且依旧被抢。

这显示出市场对于豪宅税线的压舱石作用的突破。

长嘉汇、鲁能星城外滩、中亿阳明山水、和黄御峰、两江春城、保利观澜、万科御澜道、恒大御龙天峰、保利天汇、中海九龙天颂等楼盘也处于时刻准备突破豪宅税的价格位置。

2016年的网红照母山板块已经处于开发末期，约克郡等网红楼盘在2018年关注度断崖式下降。

2017年网红板块中央公园也开始进入开发中期，2018年关注度有所下降。

礼嘉、九曲河、大竹林附近的网红楼盘热度不减，没有显现出任何关注度下降的趋势。

大九礼的火爆，导致北碚蔡家的热度也非常高，比如万科观承，中央大街、上城中央等楼盘如果开盘队伍没有5公里也有2公里。

蔡家网红楼盘：万科观承

悦来、水土、木耳、回兴、龙兴一直处于不温不火的状态，虽然算不上网红，但是也不冷。

另一个热点就是茶园刘家坪，这里的荣盛、保利、融创几个楼盘将整个区域炒作的异常火爆，两个站到解放碑的威力强大，炸出了一堆排队抢房的人。

李家沱-龙洲湾沿线随着龙湖的进驻，5A轨交线路规划的落地和巴南万达的进驻，利好不断，楼盘频频日光。

而李家沱对面的九龙半岛、大渡口、钓鱼嘴、华岩新城、二郎、盘龙的热度也正在加速上涨。

二郎网红楼盘：晋渝V时代

我们用一句通俗的话描述当前的重庆楼市的话，如果去年是两滨一嘴以及两江新区涨幅明显的话，今年则是原来被忽略的“卡卡角角”开始领涨。

随着照母山、中央公园、悦来三大北区热门板块的熄火，重庆楼市从“一路向北”变成了“回归主城”，并且在回归主城的基础上还向其他方向郊区进行了拓展。

当前的重庆新房库存除了别墅洋房外，高层基本零库存。

不仅仅重庆楼市在空间上开始了真正意义上的板块轮动，在时间上也发生了板块轮动。

作为新房癌的大本营，重庆楼市真正意义上的次新房仅仅指的是5年以内的房子。

在这里，我们一般都会看到这样的一幕：新房被疯抢，旁边老破无人问津。

超过5年就开始折价，超过10年就大幅度折价。

2005年以前的房子通通只能算老破，价格是需要打骨折的。

这种局面现在正在改观，因为次新房的大幅度涨价，重庆当前2005到2010年的房子价格开始上涨，二手房抢房、房东跳价非常严重。

重庆绿皮数据还算比较靠谱的，自三月中旬以来，存量房源的数量一直在以每天上百套的速度在下降。

成都重庆链家房源总数变化

结合各区的房交所盛况，当前的二手房交易的确十分火爆。

根据我们的楼市行情阶段理论。

阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）

当前的重庆，我们可以归纳为迎来了主升浪。

领涨板块从新区向主城、普通郊区转移，刚需高层产品库存清零。

领涨房子的房龄也在向房龄更大的房子转移，地段价差开始产生作用。

三）未来研判

既然我们知道了重庆迎来了主升浪，那么长此以往会怎么样呢？

我们必须分析下当前重庆的一些楼市基础条件。

首先，楼市绝对价格依旧躺在全国的地板上，甚至在西南地区，成都、昆明也比重庆更贵，

重庆价格和贵阳不相上下。

我们当前认为昆明、贵阳有一定机会的原因不是这两个城市的价格有多笋，而是他们的信贷环境十分友好，尤其是对比下重庆对外地三无的态度而言。

其次，重庆虽然信贷对外地三无不友好，但是明面上还是首套3成，二套4成，相对于成都的二套6成，还是温柔很多。

第三，重庆楼市的二手房置换链条已经发动，梯次换房最容易推升价格。

原来重庆房价便宜到不需要置换，也就是说普通人纯粹的现金收入即可足够购买新房，全款甚多。

现如今房价的上涨会使得人们开始卖出现有房产和扩大负债，如此一来，货币和财富就流动和扩大了起来。

二手房引导的楼市行情主升浪还会吸引更多的资金进入楼市，卖房得到更多的现金最终也会不断流入房产，毕竟消费以及其他投资领域终归池子有限，很难承载货币。

二手房交易规模的扩大还会产生“赚钱效应”，国人讲究“落袋为安”，空头最大的特点就是对房地产持“纸面财富”的立场，如果二手房交易规模继续扩大，纸面财富论调会受到打击，天然会产生一批本土“多头”。

因此，主升浪一旦来临，行情会持续很久，一直到出新的调控措施。

当前的每个月上涨10%的情况如果继续持续1个月到2个月，摇号和限购措施将很可能推出。

最后，祝贺去年买了重庆的人们，更祝贺广大的重庆本地人，在资产增值的大潮中获得了价值肯定，你们的城市终于为你们带来了超越其他地方的财富。

朱红之泪，2018年4月22日

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