江宁、新街口，2大神盘。。。。

老讲河西大校场没意思，今天讲2个河西之外的神盘，关注度非常非常高，很多人非它们不买，知道的看个乐子，不知道的也了解一下。

一个在新街口，一个在江宁。

先说新街口

名称：星叶·翰锦院

开发商：栖霞建设

位置：朝天宫

面积：145/180

类型：6层洋房

这个盘牛逼之处就在于新街口。

虽不属于新街口核心区，而属于“南湖边境”，但奈何离新街口只有1.8公里，骑车即可上班，这种距离对于新房来说是完全不敢想象的，在整个区域内近乎于绝版，更何况还是6层洋房，把它称为“神盘”一点不为过。

名字也超级好听，翰锦院，比隔壁“状元府”高到不知道哪里去了，但建议把前缀“星叶”去掉，否则总带有一股浓厚的“皋桥”气息。。。。

开发商栖霞建设，这是一个不稳定因素，因为它一直都没能拿出让人信服的产品，所以纵然这个房子是洋房，但天花板又在哪里？二手房又能卖多高？我们并不知道，这是由公区、外立面、装修等多方面决定的。

我个人偏向于乐观吧，从河西南的新盘也能看出，今年栖霞还是挺努力的，有点想借机翻身的意思，所以这个房子应该不差，最起码也是中上的水准，配得上房价。

除了位置之外，这盘还有个巨牛的地方，就是户型。

145平亮瞎狗眼。

2梯2户，4房3卫，餐厅很大，主卧很大，厨房也不小，主卫还是双台盆带浴缸，这种尺度已经超过了很多高层的180平。

除了洋房得房率高的原因外，有个重要的因素，就是飞机户型。

飞机户型是4个房间在4个角，像个飞（ha）机（ma）一样，这样的户型是没有走道的，非常节省空间，但缺点是有点吵，客厅里说话会影响到房间。

不管怎么样，145做成这样是真牛逼，考虑到它不算太高的总价，一定是最抢手的户型（现在户型图比例大多是真的，主卧就是1.8米的床，大家可以对比下尺寸）。

180户型就中规中矩了，4+1，洋房标配，缺点是次卧放弃淋浴房搞了个浴缸，有点莫名其妙。淋浴房改浴缸是5年前的做法，早已被淘汰，希望日后改进。

虽说145性价比更高，但我依然建议有钱的朋友去买180户型，因为这种绝版地段的新房，买小了以后就再也买不到大的了，没必要扣扣索索去和刚需抢小户型。

当然，这个盘还有个缺点是周边环境太烂，但也无所谓了，因为没得挑，综合起来还是最好的。

那么价格会多少呢？

这个盘在2019年6月以接近4万一平的价格拿下，预计今年底上市，时隔3年半。

参考河西万科4万地价卖6万（上市时间1年），栖霞拿地时间更长，产品又是洋房，今年土拍还自掏腰包给楼市托底，属于有功之臣，所以它的单价应该在7万。

7万基本上把倒挂吃光了。

别看西安门的金城一号二手也能卖个8万，但这种流动性是很差的，属于守株待兔，没有太大参考价值。

再加上河西也不远，真土豪还是会选择河西中，所以这个盘尽管稀缺，上限也是有限的。

总之，这个盘，倒挂不足，潜力还行，新街口上班有自住需求的必买，就这么简单。

目前没有销售，开盘时间也不知道，大家也不要急，听我掷杯为号。。。。

下面看江宁

今年7月12号，南京土拍放了几块不限价土地，除了河西、城东之外，还有一块江宁。

此地被招商拿下，楼面价2.6万，不限价，容积率2.6，30层高层，从地块面积来看，预计400套左右。

这个房子“神”在哪里呢？看下图就知道了

看见不远处的“金鹰”和“百家湖”了吗，那就是江宁新街口，也是这个楼盘最大的价值。

江宁无新房，尤其是百家湖附近的核中核。

江宁人对高品质住宅极度饥渴，做梦都想换个新房子，但根本买不到，连地都没有，最终只能越买越远，买到南站、大校场。

所以为什么南站万科那么贵？就是因为很多江宁人在买，这已经是综合考虑距离和品质下，最好的选择了。

去年金隅紫京云筑开盘也是抢的可以，最受宠的是170户型，因为买家都是本地人，买来都是为了住的，而招商这个地块比金隅更近。

故而，对江宁老哥来说，这块地就是天赐之地，无论多少钱，必争不可。

同样，和朝天宫一样，这个房子也存在品质的不确定性。

不过我依然觉得还好。

既然是不限价楼盘，想卖出溢价必然需要一定的品质，所以它也肯定是个中上的水平，这已经远远吊打江宁二手房了，这也就够了，不要太挑剔。

那么它会卖多少钱呢？

虽说不限价，但依然会限价的，只是松一点。考虑到江宁整体房价不高，目前最贵的朗诗也就4.8左右，所以我估计招商这块地会卖到4.8万，标准层接近于5万，既不违背住房不炒，又能把倒挂吃得干干净净。

即，这个房子，没有倒挂。

如果非要说投资价值的话，也还行，毕竟虽没倒挂，潜力还在。

江宁太缺新房了，在不均衡的供求之下，好地段新房涨幅一定会远超过同板块邻居。也就是说这个房子买了肯定不亏，但赚多少则要看南京楼市的整体涨幅了，不太建议纯投资，更建议投资+自住。

面积段曝光的是130-180，和朝天宫一样，稀缺楼盘无脑买最大就行，买小了以后置换都困难。

开盘的时候去和人家抢小户型，住了2年再加钱置换同小区的大户型，那为啥不一开始就买大户型呢？

最后，就这2个盘我再总结一下：

1、基本没有倒挂，开发商会把倒挂吃干净；

2、保值能力、流动性一流，毕竟想住的人太多了；

3、有自住需求的强烈建议购买，不买就买不到了。

就这样吧