【问题解答】桥林、龙潭、禄口、江宁滨江、湖熟，这几个地方哪个能下手

我觉得后台这个问题蛮好的，所以专门写一篇解答一下。

这几个地方都叫新城，禄口新城、桥林新城、江宁滨江新城等。本来不是太想细化分析这几个地方，因为疫情前市场没这么热，远郊新城的新盘基本没什么市场。

但是红五月之后，可能刚需又到了不得不被逼去新城买房的节奏了。看这篇文章就不得不出了。

什么叫新城？这个我在1月12号《中国大城市（一线、强二线）什么样的远郊房子能买？以南京为例》里面有非常详细的论述，有兴趣的可以去看看，弄清楚了新城的概念，我们再来分析分析，这几个地方，哪边能下手。

我们先来看一张图——南京市市域城镇体系规划图

主城的范围包括那些？

江北主城＋江南主城（含仙林副城＋江宁副城）

新城包括那些？上图那些粉色的圈圈

桥林、龙袍、龙潭、汤山、板桥、滨江、禄口、湖熟，剩下的永阳和淳溪太远我们就不说了。

那么，哪些新城有价值呢？

看两点，一是与主城核心地段的位置，二是自身的主要产业类型高端不高端。

一、与核心区的位置

新城与主城的地段位置，大概可以初步筛选出五个新城比较有价值：桥林、板桥、滨江、禄口、龙潭。江北核心区对应桥林，河西+河西南对应板桥+滨江，江宁对应禄口，仙林对应龙潭。

从城市规划能级上来看，江北新区与河西南同为南京市一级中心，江宁与仙林为副城（二级中心），所以单从能级上看，板桥和桥林的投资价值要高于禄口和仙林。

另外、河西新城和江北新城的建设框架已经拉开，紫东新区还是个未知数，江宁新城已经成熟，但后劲乏力。

二、新城产业类型的对比

当然，我们看问题不能单点去看，我们还要再看产业。

桥林——高端制造业中心（规模庞大，后续潜力很大）

板桥+滨江——南京沿江综合性工业新城（工业规模有，但前景一般）

禄口——空港经济区（规模庞大，后续潜力很大）

龙潭——港口经济区（龙潭港规模一般，且港口经济较低端）

从产业结构上看，禄口和桥林的产业要更适合于时代主流——高端制造＋空港经济。而工业＋水运港口的产业较低端。

产业决定人口和薪资水平，那么综合看来，各个新城对应的就业人口素质＋薪资水平高低就会有所不同，高端制造＋空港经济更能支撑高房价。

所以，禄口和桥林综合来看，要远好于滨江和龙潭。

三、单列的板桥和汤山

板桥由于太靠近河西南，目前和中期会和其他新城拉开一个档次，比较领先。但长期来看，与桥林、禄口持平。

汤山以康养旅游为主，产业特殊，不建议作为首先置业新城考虑，升值潜力不大。

总结

粗略的分析之后，大概桥林、板桥、滨江、禄口、龙潭可以入手。大致上分为三个档

第一档：板桥

第二档：禄口、桥林（禄口先期优势不错，桥林后发优势大）

第三档：滨江、龙潭（滨江好于龙潭，龙潭要慎重）

刚刚需大致可以按照上面的顺序选。至于湖熟，除非你特别喜欢吃西瓜，不然还是慎重。这张规划图上，实在看不出有任何的潜力。

另外记住一定，卫星城永远是卫星城，不可能和主城无缝相联的。所以有能力买主城新房次新房的，就不要先考虑卫星城。