这次，南京江宁赢麻了江北！但它却慌了……

江北的特价房，越来越多。

NO.1|壹

最近，江北的部分小区，二手房价越来越低…

江核神盘，房价估值第一梯队，现在均价只有3.3万？这套房，应该是假的。也就是说，现在江核的很多中介，已经开始用虚拟价格来吸引客户，同时造成舆论危机。

当然，江核很多二手房房价，确实出现了明显回落，一些急卖的房子，单价虽然不至于3.3万，但3.5万的价格，在两隧之间还是能抄到底的。比如刚刚成交的这套润锦，即便是低楼层，但单价也只有3.6万，比去年同时，起码跌了1万/平。

毕竟，去年的这个时候，很多自媒体一直在反复强调一个现象：对不起，江核XX小区成交价又破5万了…

这才1年，现在二手成交价竟然降到了3字头，买新房的不挣钱就罢了，当年号召买房人高位接盘二手的朋友们，你们还好吗？

与之相反，江宁核心区的楼盘，却几乎没有受到影响，最近成交的几套房子，单价还保持在4.8万-5万之间，也不是最高峰，但价格回落不是很明显。

万科翡翠公园3月份成交一套，单价4.7万/平米；

与江核保利西江月几乎在同一时期开盘，价格几乎差不多的保利中央公园，最近成交了一套单价竟然超过了4.3万/平。

当然，江宁偶尔也有一些低价成交的次新房，不能拿江宁的高价成交和江核的低价成交对比，这不公平，但江宁砸盘的量很小，价格几乎没有明显回退。

这种局面，两年前其实我们就经常谈论，逻辑讲了100遍了，不再重复。

NO.2|贰

面对这种局面，我只能提醒一下：

江北的二手房主，如果不着急用钱的话，可以暂时等等，行情好一点后，着急用钱的这一波出货完成，行情会稍微稳一稳。

江宁的次新房主，现在一点也不慌，正在怡然自乐，享受自己当年判断的准确性。（其实也是蒙的）他们现在要做的事情是：择机置换。

什么意思？随着江宁核心区域供应量的消亡，注意，是消亡，江宁的核心二手次新的房价，还能坚挺2-3年，问题不大。没办法，谁让江宁核心区没有供应呢？而江北核心区由于新房源源不断，土拍一波接着一波，只能慢牛爬坡，在行情转好的时候实现反弹。

所以，江宁核心区域的二手次新业主，现在确实不用着急，但他们自己的麻烦是：置换和改善。

其实，江宁改善，只有两个方向：一个是去江宁上秦淮，买一些低密度产品，另外一个就是来到市区，到雨花、河西、大校场来置换。

而江宁核心区域的坚挺房价，让这部分小区业主，有了单换大校场、河西南的实力，甚至可以轻松换到雨花还略有盈余。当然，部分江宁业主还未必看得上雨花。曾几何时，NBA中锋霍华德可以单换詹姆斯，现在对于江宁的业主来说，确实是一个机会。

注意，江宁业主，继续留在江宁，问题不大。我只是提出一个建议，比如你在江宁核心区有两套次新，我认为你可以拿出一套，单换河西南、大校场、雨花核心区。当然河西南户型越来越大，但这总有一些中等户型，做一点配置，是可以的。

而江北核心区的业主，现在的筹码类似于跟腱断裂时的杜兰特，大家不知道到底能恢复的咋样，估值不确定。当然，杜兰特最后恢复的不错，还是一线球星，下面就看江核自己了。

再如库里，曾经的王者，后来也低迷的几年，现在又重回巅峰。

2021年上半年，才是江核单换河西南、大校场的时机。下一个时机可能也会有，但2022-2023年，暂时还没有机会，需要再等。

所以，新一线板块，个别时间段存在单换超一线板块的时机，但这个时间窗口转瞬即逝，需要好好把握。江宁核心区的二手次新的稳定性更强，但再强，长时间还是跑不赢超一线板块。所以换房的时机，其实慢慢地出现了。

NO.3|叁

不过，江宁区显然不会坐以待毙。如果任由改善客户离开江宁，那江宁区就亏大了。所以这次土地推介会，江宁也开始发狠，一定要做点什么了。

比如，在这次土地推介会上，江宁就拿出了之前都没有预告过的地块。

小龙湾地块，算是江宁核心区最后的倔强，今年怎么着都要拍了。但这块地条件非常苛刻，到底谁愿意拿，还真不好说。这块地代表着江宁核心区最后一块净地，全区瞩目。

本来以为，这个块地出来后，江宁核心区域就再也没地了，但江宁区还是费劲心机，在成熟地段扒拉出几块地，确实难为它了。

这块地，位于老东山的腹地，虽然跟我们谈到的百家湖、九龙湖地段有一定差距，但好歹属于老东山的市区，在整个江宁板块中，还是算不错的位置。

还是老东山，又一块商住两用地，有住宅的。

上元大街附近，还有一块二类居住用地，也在人口稠密区。

竹山路、新亭路区域，腾出来一块住宅用地，位置还是不错的。

在老东山的东侧，还有一块住宅用地。

可见，包括杨家圩在内，江宁区推出的地块，几乎都在老东山区域周围，这已经算是江宁区的家底了。以前建得太快，没有留白，现在已经没有腾挪空间，悔不当初。

NO.4|肆

推出的这些地块，杨家圩地块的资质最高，如果是品牌开发商入驻，那么这个地方的新房，未来将是江宁区的天花板，毕竟江宁的二手次新，无论是朗诗、万科、保利、龙湖，慢慢都有点年头了，5年后还靠他们撑门面？不太合适。杨家圩会继续引领江宁五年。

至于其他地块，比如湖东CBD的规划，这个要依赖拆迁进度，进度不好把控，不宜期望过高。

面对这样的局面，你是继续坚守江宁改善，还是单换一线板块？这确实是个问题。