什么样的土壤 能孕育出75万/平的豪宅？

近日，上海的顶级豪宅市场的表现堪称“炸裂”。一套位于永嘉路的一栋近百年的花园洋房，2.5亿元的总价，折合成交单价64.7万元/平。这仅是上海顶级物业市场成交的冰山一角，两年前，就在这栋老洋房对面，另一栋老洋房以3.6亿的价格成交，折合单价45万元/平。另外，距其不远的华山路889号洋房，去年已以8.5亿元的总价成交，并以75万元/平米的价格刷新上海顶豪的单价记录。

不难发现，上海价格最坚挺的豪宅，是位于被称为“梧桐区”的“衡复历史文化风貌区”及其周边的别墅和老洋房，核心地段、绝版产品、历史文化是这些顶级物业的共性，某种程度上，集合了这三大属性的不动产，就有成为上述塔尖级顶豪的可能。

当然，这些近乎悖论的特征背后意味着极度稀缺，无论是上海还是北京，这样的物业都已是濒危物种，而位于北京三环中轴线之上的鲁能·钓鱼台美高梅别墅则可跻身此列。以上述三大属性对标，从地段上看，鲁能·钓鱼台美高梅别墅所在的三环沿线可谓北京的经济大动脉，而项目所处的三环中轴位置，不仅有最负盛名的国贸、王府井、金融街等老牌国际商圈辐射，更有丽泽、亦庄等新兴产业商圈，可谓左右逢源，地段价值无可置疑。

从产品属性来看，鲁能·钓鱼台美高梅别墅说规划46栋别墅产品，全部为独门独院设计，达到独栋级别，可与上海的顶级洋房一样有天有地闹中取静，此外，在密度愈发趋高的土地利用规划前提之下，鲁能·钓鱼台美高梅别墅的地块规制在当前市场独一无二，以目前土地利用趋势，也足以用“后无来者”来比拟。

最后，从历史文化属性来看，与上海的那些老洋房不同，鲁能·钓鱼台美高梅别墅虽为新房，但其地缘上的历史文化沉淀要远胜于前者，项目所在地本是具有600多年历史的皇家石榴园，而紧邻3000年建城史的北京城市中轴线、与世界文化遗产天坛仅三公里之遥，在北京中轴线申遗快速推进的当下，鲁能·钓鱼台美高梅别墅的历史底蕴放之于全国亦不逞多让。

事实上，上海老洋房的坚挺表现，归根结底是多重稀缺价值的集合，核心地段上具有浓厚人文底蕴的绝版产品，这一表达决定其价值高度，而与其具备相同属性的鲁能·钓鱼台美高梅别墅作为后来者，显然还有更广阔的价值空间。