江宁滨江为何能够“咸鱼翻身”？

原标题：江宁滨江为何能够“咸鱼翻身”？

周星驰有一句著名的台词：“人活着如果没有梦想，那和咸鱼有什么分别？”

在房叔看来，一个板块如果没有梦想，那也是不行的。要么尴尬的活着，要么屈辱的死去，要么力挽狂澜，咸鱼翻身。

在南京近年新开发的一众板块中，江宁滨江就是个最好的写照。

从7年前的无人问津，到大牌房企云集逐鹿；从持续多年的尴尬横盘，到如今人气爆发甚至一房难求。江宁滨江用自己的方式诠释了什么叫“多年媳妇熬成婆”，其过山车般的崛起过程不亚于一部“楼市励志剧”。

今天，我们就来梳理回顾一下江宁滨江的“发迹史”：从板块起源，产品进化，房价走势等多个维度，探究曾经“被人嫌弃”的江宁滨江新城为何能“咸鱼翻身”？

1.0时代：“拓荒空白，蓄势待发”

南京人常说的江宁滨江，有两层含义。其一，是江宁滨江经济开发区，这是产业上的概念。其二，是江宁滨江新城，这是房地产和楼市板块划分上的概念。

江宁滨江曾经是“距离主城最远”的外围人居板块，直线距离新街口超过30多公里，距离南京长江三桥12公里，距离江宁东山20公里，距离安徽马鞍山却只有8公里，故又被不少南京人调侃是“马北”开发区。

从城市规划角度来看，江宁滨江是典型的“以经济开发区的产业概念带动房地产开发”的城镇化操盘模式，换成现在最流行的说法，叫“产城一体化”。

产城一体化即把城镇的产业功能、城市功能、生态功能融为一体，构筑宜居、宜业的产城融合发展格局。前提是利用产业形成的基础，推进土地开发和基础设施建设，形成人口聚集，配套发展公共服务，进而实现区域城镇化的整合。

产城一体需要注意的关键点在于：新区发展既要以产业为支撑，防止“空心化”；产业发展也要以新区为依托，防止“孤岛化”。有的城镇只有产业发展，不适合居住、生活，产业园区填鸭式的铺开，只见工厂不见城镇，公共设施和公共服务无法落地，产业发展难以为继；而有的城镇则没有产业支撑，完全照搬房地产式的开发模式：建高楼、建广场、转移农村人口，新增城镇居民安居，但并未乐业。

2003年成立的江宁滨江经济开发区，在最初就是为老江宁镇导入制造业和物流业等产业支撑，带动当地人口就业，直到2012年后才真正开始涉足大规模房地产开发。和南京所有位置偏远的外围人居板块一样，立志于打造“环保生态型现代工业新城”的江宁滨江也面临着前期需要艰辛拓荒的“空白期”。尤其是在2010年-2014年这个阶段内，区域内除了一个已建成的40万方石刻湖公园外，作为宜居衡量标尺的大型商业、医疗、轨道交通、学区配套等指标性资源几乎是“一片空白”。

也就在这“一无所有”的白纸上，江宁滨江新城首个“拓荒者”横空出世：江宁本土开发商金东城集团开发的宝驰景秀苑称得上当地的“始祖盘”，2010年首次开盘均价仅5000元/㎡。由于板块尚未成气候，该盘主要面对滨江开发区的本地客群进行内部销售。所以对于这个项目，当时的南京买房人几乎是“闻所未闻”。

对于无比眷念主城的南京人来说，七年前的江宁滨江就像一片神秘而遥远的“新大陆”，他们甚至一度将其和鼓楼滨江“混淆”：“搞不清楚哎，到底是哪个滨江”？

看上去“一穷二白”的江宁滨江，就像是个无房无车的年轻小伙子，在翘首以盼他的“新娘”。所幸，在城市决策者及滨江开发区管委会持续多年的操盘运作下，还是成功吸引了第一批扮演拓荒者角色的项目陆续进驻。即“滨江1.0时代的四大金刚”：新理想家、牧龙湖壹号、恒信珑湖国际和碧湖天辰。这批项目的共同特点是：全部位于石刻湖的北侧，开发商大多是“名不见经传”，整体品质一般，市场号召力有限。

就这样，“小兄弟”江宁滨江新城跌跌撞撞地被拖拽着走上了“中国式”房地产开发区的高速公路。虽然它的骨骼尚未长成，肌肉尚未练出。但在2013年之后的四年时间里，轰轰烈烈的城镇化运动、卖地狂潮和投资客的进场已经容不得他多想，只能被裹挟着一路向前飞奔。

2.0时代：“大鳄云集，横盘筑底”

对于初出茅庐的江宁滨江新城来说，虽然幸运地跻身“南京九大新城之一”。但摆在面前的现实问题，是如何处理好工业园区与人居生态的和谐共生，如何能够真正落地各项配套并兑现利好，如何让更多购房者提高对板块的认同度，吸引外来人口安居，就业，扎根。

如果说城市化的操盘手是政府，那么在执行层面的关键推手则是开发商。对于一个新兴人居板块来说，良好的空间规划布局，不断完善的基础建设，较为优越的自然环境，是吸引品牌房企大鳄进驻的先决条件。

2014年，江宁区滨江新城总体规划公示出炉，进一步确定将加快发展先进制造业和现代物流业等主导产业，奠定了江宁滨江实体产业支撑的主基调。紧接着，南京市规划局发布了《江宁区滨江新城中部组团控制性详细规划》，提出“一心、一带、两轴、五片”的空间规划布局。根据规划，滨江新城中部组团为滨江新城建设最集中区域，隶属江宁街道，是江苏实施沿江开发的第一站。

至此，江宁滨江新城将石刻湖公园西侧的大片土地，像“切豆腐”一样划分为一块块的网格状街区。试图效仿板桥莲花湖、城东仙林湖的“围湖造城”模式，用优质临湖地块向大鳄房企抛出橄榄枝，希望借助较高的规划利好“起飞”，再造一个“著名湖居板块”。

2014年1月9日，江宁区政府网站挂出《滨江开发区大力推进产城融合发展》文件，对2014年江宁滨江发展方向进行了指导。明确表示“上半年开工建设上海绿地、台湾凯雅城市综合体建设，并启动碧桂园滨江城项目规划设计工作，完成土地挂牌并开工建设，全面建成恒信、中核华兴（牧龙湖壹号）等住宅项目”。

紧接着，在2014年2月南京土地出让预公告中，江宁滨江纬六路以南、地秀路以东地块被迫不及待地“端上了桌面”。这是紧挨着石刻湖西侧、位置最好的一块地，被政府要求“配建一座建筑面积不得小于4万方的星级酒店”。当时业内盛传，该地块已被绿地“私人定制”，但最终却是与绿地擦肩而过，没能完成出让。

来自台湾的凯雅房地产，原本雄心勃勃地计划在石刻湖边购置60亩的商业地块（有消息称凯雅看中的地块与“绿地内定传言”地块是同一地块），投资建造普立姆国际五星级精品城市休闲酒店及综合体。如今，这一计划也遭遇搁浅。

最令人沮丧的是，江宁滨江苦苦期盼的“华南五虎”碧桂园最后也没有来。业内盛传的投资20亿、总建面26万方的碧桂园滨江城项目因为种种原因不幸“胎死腹中”。

暂时的挫折并没有让江宁滨江气馁，相反它恰好刚刚赶上一个“历史机遇期”：此时江宁的“万元盘”开始日渐绝迹，就连南京人曾经觉得“偏远”的方山大学城都涨至13000元/㎡，传统中心区域如百家湖、九龙湖的房价已逼近2万。此外，麒麟新城、板桥新城、空港新城、新尧新城等区域房价纷纷破万，而彼时江宁滨江整体均价基本维持在8000元/㎡，客群以本地居民和周边厂区员工为主。它就好像一个暂时被“冻住”的价格洼地，需要有实力有号召力的房企来提升价值空间。

2014年6月20日是一个值得载入江宁滨江发展史册的日子。就在这一天，朗诗绿地双双“空降”石刻湖畔，其中世界500强绿地集团以底价4.896亿元竞得江宁滨江NO.2014G24、G26、G27三幅地块，也就是今天的绿地国际花都一、二期和绿地花茂综合体项目。朗诗地产则以2亿元拿下G25地块，打造“毛坯简配版”的朗诗未来家。

大鳄的空降，让前期在滨江拿地拓荒的开发商们兴奋不已。加之媒体跟风炒作，以至于让人们产生了近似“一秒崛起”的错觉。似乎长期处于封闭未开化的江宁滨江很快就能“涨出天际”，“牛到飞起”了。

事实上，如果我们展开一个时间轴，就会发现江宁滨江地价在长达五年的时间内涨幅极为缓慢：2009年10月台湾凯雅房地产拿下地秀路宅地（新理想家）的楼面地价为819元/㎡，2013年5月天泰建设拿下G20地块（碧湖天辰）的楼面地价为1292元/㎡。到了2014年6月，朗诗G25地块（未来家）楼面地价也仅为1799元/㎡，绿地两幅宅地（国际花都）楼面地价则“好不容易”超过2000元/㎡。

楼面地价在某种程度上是板块预期价值的直接体现。早已明确提出重点发展制造业和物流业的江宁滨江新城，虽然被地缘客群所接纳，但还是让不少南京刚需人群望而却步。在他们眼里，各类工业园区和物流园区扎堆的江宁滨江并不是一个非常理想的新兴人居板块。更何况，与主城相对“遥远”的距离也是刚需必须考虑的通勤因素。

“理想很丰满，现实很骨感”。虽然当地管委会希望吸引到“能常驻滨江的人”买房置业。但板块前期落地的利好屈指可数，对南京主城内的刚需人群吸引力十分有限。再加上地铁8号线、滨江新城中小学等配套迟迟未能兑现，终于导致了2014-2016年间，江宁滨江板块出现长达两年多、旷日持久的“横盘”现象。

以牧龙湖壹号为例：2013年12月首开均价7600元/㎡，到2016年6月最后一批房源收官均价8000元/㎡，两年半时间均价仅涨了400元/㎡。开发商为了卖房，甚至将石刻湖重新包装成“牧龙湖”对外宣传，但依然无法改变“卖不出去，也涨不上来”的尴尬局面。

“横”得最厉害的项目当属恒信珑湖国际，2013年6月首开均价就已达10800元/㎡，到2015年4月最后一批房源均价仍然是1万出头，两年基本“零涨幅”。相对于项目所有楼栋临石刻湖而建、号称“户户独享湖景”的优越位置来说，略显可惜和无奈。

截至2016年，碧湖天辰、朗诗未来家、绿地国际花都以及“后来者”中国铁建原香颂等项目无不纷纷“横盘”，在新房销售周期内几乎全部是清一色的“零涨幅”。江宁滨江的整体均价在很长一段时间内迟迟无法破万，不得已只能将“筑底精神”继续发扬光大，最终成为南京房价“最谷底”的板块。

3.0时代：“板块进化，原力觉醒”

江宁滨江虽然长期饱受横盘困扰，但是内心的小宇宙一直在熊熊燃烧。在南京楼市短炒投资思维逐渐风行的2015-2016年，它想吸引更多的买房人到此置业，当然也不会拒绝一部分投资客。

众所周知，不少投资客是专门追随大牌房企的步伐走的。大牌房企开发的项目到哪里，他们就成群结队跟到哪里买房。“粉丝”们保持“亦步亦趋”的背后，是对房企品牌影响力的信心，以及对入手项目未来溢价空间的渴望。

板块进化呼唤标杆，在这个关键的节点上，禹洲地产和弘阳地产出现了。一年后，央企鲁能地产也跟进落子，并创下区域地王新纪录。这三位“新玩家”的入场，在很大程度上改变了江宁滨江的楼市格局，并吸引部分投资人群的目光。

2015年12月9日，弘阳地产以总价4.25亿元拿下江宁滨江G58地块，楼面价3661元/平米。同一天，禹洲地产以总价5亿元拿下“隔壁”的G59地块，楼面价3717元/平米。当时很多人没有想到，这对“邻居盘”后来居然抱团成了“亲兄弟”。

2016年6月，在禹洲弘阳滨湖里项目案名发布会上，禹洲和弘阳双方达成协议：共同开发江宁滨江G58、G59地块，具体合作方式为相互对持股：弘阳作为G58的拿地方持股51%，禹洲持股49%；反之，G59地块的拿地方禹洲持股51%，弘阳则持股49%。

两家房企通过这种互持对股的模式，实现优势资源互补，并且最大程度降低市场可能存在的风险。G58地块即禹洲弘阳滨湖里从2016年11月首开到2017年5月清盘仅用了半年时间，均价达到12000元/㎡。

与此同时，鲁能地产在2017年1月以闪电般速度突然出手，经过92轮竞拍以总价18.8亿拿下江宁滨江G90地块，楼面地价高达11077元/㎡，几乎超过区域所有在售项目均价。

深谙借势“地王效应”的利好，在快速清盘G58地块后，禹洲和弘阳几乎没有片刻喘息，就立即把销售重心放到了G59地块上：弘阳禹洲时光印象在7月7日首开，由于是江宁滨江唯一的多层洋房产品，均价也顺势提升至14000元/㎡。

随着住宅项目的不断增加，作为板块支撑的商业配套也开始渐渐发力：绿地集团在2014年拿下的G27社区服务中心地块确定案名为“绿地花茂”，规划体量超过8万方的大型商业综合体，今年已经正式动工。这也意味着江宁滨江以石刻湖公园为圆心的核心区域终于迎来了首个真正意义上的社区商业配套。

此外，有消息称今年初滨江开发区与东南大学附属中大医院（三甲医院）就共建综合医院意向进行了初步签约。如果三甲医院能够顺利建成，江宁滨江新城的“医疗短板”也就此补齐。

相信到那时，江宁滨江板块将真正迎来“咸鱼翻身”，可以更加自信的走出去，走进南京“主城人”的视野。

【在南京】地产编辑部

执行主编：江南房叔

首席主笔：钟山客

出品人：青衣墨子返回搜狐，查看更多

责任编辑：