江宁最大的问题是什么？江宁最好的前景在哪里？或许这个是个答案。

钓鱼比赛视频钓友圈2023-06-18 00:59:23A⁺A^-

这个是整个江宁的成熟规划功能组团分布图。

大家看没有颜色的部分，也就说西北角，我在下面图标一下。

江宁有多大呢？即便只算东山+麒麟+秣陵+江宁滨江，可能就快赶上桥林+江浦+江核+下关+龙江+河西+岱山了。

但是我们要知道：

桥林+江浦属于浦口区。

下关+龙江属于鼓楼区。

岱山属于雨花区。

江核又是江北新区的核心区。

每个组块还是对应一个亲妈的。

我想表达的是，江宁一个区的财政，这么多儿子分的过来吗？

而且，盘子大，基础设施还特别费钱。长距离的道路连接，轨道交通，电力、水、燃气，全是钱。

所以，大家有没有发现。自从百家湖被糟蹋完了之后（也没有CBD，沿湖基本是商业和住宅），江宁就没什么好地了。

屁股大的小龙湾一带挤牙膏似的可能还是挤出一点还算优质的地，被奉为了江宁的珠峰。

江宁最大的问题对照上面的思路，就知道了，我大概总结一下：

1、开发的早，90年代开始，快速扩张，造成无序规划。

百家湖-九龙湖一带没有预留商务中心用地，早年以工业立区，赶上了外资制造业时代。但规划也不如苏州工业园有章法，造成后续乏力。

2、地盘太大，后续发展重心不明，东一榔头西一榔头，造成无须摊大饼，哪哪都想发展，哪哪都不是重点。

老是有人问我，上秦淮能不能买，麒麟能不能买，正方新城能不能买？哪个潜力更大。

你搞不清江宁的主发展脉络到底是哪里。

就那么一个市辖区，整的发展的跟个直辖市似的：生那么多儿子又没那么多财力，还拼命生。

所以，别人问我南京其他区域怎么选，大抵都比较明确。我会告诉他哪些是中心，哪些次一点，哪里不是发展重点。

问到了江宁就是，似乎就是要不你抓阄吧：生死有命富贵在天。

3、没有预留用地，没有城市真正的核心区。

按道理讲，在百家湖规划建设失败后，就不要在加强住宅和商业的建设了，应该有长远眼光，控制小龙湾-九龙湖一带的建设。

以商务、文化和科研办公为主，建设江宁自己的CBD。

光建商业有个吊用，这玩意长期看对房价没有支撑，现在窝在杨家圩建那么一点，也就是个县城。

现在江宁在整个南京的现代化新城建设当中，应该是越来越没声音了。既没有什么优质地块，也没有什么好的改善楼盘。

江宁自己人想改善都没什么好地方去。

但是问题归问题，抱怨归抱怨，江宁还是要发展，江宁也是在发展，他始终需要一个重点方向。

江宁的优势就是工业基本底子厚，人口相对有比较长的积淀，所以不管他往哪个方向扩张，都有一定的受众。

但是，诚如我们上面讲的一样，那么多儿子，真正能够继承霸业的也只能是一两个。

那么这个儿子究竟是谁呢？

其实我们从江宁本身无序蔓延式发展，结合科创产业的落地抽丝剥茧可以梳理出来，江宁发展的重心其实很明显。

从南京南站（交通中心、商务中心）

百家湖、小龙湾（文化中心、商业中心）

九龙湖（商务中心）

上秦淮（科创中心、研发中心）

江宁本身外延最重要的一条轴线就出来了，即：南京南站——百家湖、小龙湾——九龙湖——上秦淮，这条最成熟，也是最重要的城市发展轴。

偏离这条轴线的区域基本上都发展失败了。

青龙山所谓的产城一体化发展，被金茂搞废了；

正方新城的江苏软件园，搞废了；

麒麟江宁部分，由于紫东的那啥，暂时也搁置了；

方山大学城板块，一直就没有太多投资价值；

九龙湖、百家湖过早的建设满了，小龙湾少于的地块也上天了；

唯一，在这条轴线上，发展还不错，并有相对完整的开发区域，在处于良性滚动发展中的新城组团也就是上秦淮了。

过多的规划和产业布局我就不赘述了，大家感兴趣可以上网查，我还是以干货为主。

大家对照上下图，确实是江宁可能今后最好的发展区域。

你说河西、江北核心区，包括大校场南部新城，都是有科技-文化-商业-办公-居住-医疗-优美自然景观环境融合发展的优质地区的。

但江宁确实很少，而上秦淮在第一块确实也是江宁外延式发展新城区的唯一解。

上秦淮目前品质楼盘不是太多，之前开发的楼盘一言难尽，也是处在市场火热情况下的产品，难免在品质上有诸多不尽如人意。

华发最近产品抓的还可以，金隅开发商在南京开发的几个品质楼盘也还可以。

我觉得大家可以关注关注紫京四季这个盘，尤其是在江宁置业的朋友，也算是目前江宁市场上各方面产品力还可以的作品，没有太明显的短板。

尤其是在开发商频频暴雷的今天，金隅地产&华发股份两大国企携手，安全系数满格。

总体来讲，小区布局也是中规中矩，从户型配比及布局来看，不算是顶级产品，但对于首次改善客户来说，也说的过去。

金隅华发紫京四季以17-18层的低密小高层为主，楼间距在40-55米左右，楼栋总高在50多米，居住舒适度还是可以的，也附和改善的标准。

说实话，江宁改善片区不算很多，如果在市场好的时候，这个盘也可能是个抽水机，热度应该不会低。

只是赶上了南京目前这个房地产市场，有需求的真的可以去认真看看产品。

周边配套、环境，和地铁等交通配套都比较方便。

医疗方面：

2022年1月8日，江宁区2022年十大民生实事项目名单公布，仅一路之隔的江宁区妇幼保健院，就在这一名单中，将在近期全面开建，这是一所集“大专科、小综合”为一体的三甲医院，将成为板块内的重要医疗配套。

江宁妇幼保健院效果图（图片来源于网络，侵删）

交通方面：

地铁3号线南延线正在施工中，预计将在2024年试运营。项目距离在建的和风路站约400米，未来5站至百家湖板块、8站至南京南站。

教育方面：

项目的东南侧与东侧，规划幼儿园、小学、初中，12年一站式教育。其中初中规划10轨30班，工期为2年，围挡正在施工，即将全面开建。

具体的户型产品和装修风格：

项目在社区园林上也遵循“产品力至上”的原则，将更多空间让渡给景观与生活，真正做到出门是公园，回家也是公园。

规划了“二轴、一环、四季、九境”，融入精品酒店感与现代自然风，从酒店式大门、入户大堂、多处水系景观，到下沉式星光谧境、阳光草坪，再到樱花大道、桃花园、紫薇园、腊梅园。

△ 效果示意图

与此同时，项目还打造了约800㎡阳光草坪、约700米环形跑道以及全龄乐园等等。

项目是目前上秦淮在售的唯一带会所的新盘，下沉式会所内设有咖啡吧、健身房、四点半学堂、私宴厅等，会所外还设有露天泳池。

说实话，现在没会所的我都不高兴看，不知道是不是受金基影响，这个会所配置好评。

△ 效果示意图

露天泳池+下沉式会所+架空层泛会所，为业主生活多创造了一种可能，这样的公区配置，不只是江宁，即使放在全南京在售的楼盘中来看，也是极为稀缺的，目前也仅有仁恒、金基等头部品牌在河西、南部新城等一线地段做了尝试，难怪能戳中了不少买房人。

紫京四季在户型上也精益求精，打造的建面约102㎡三房两厅两卫、125㎡3+1房两厅两卫、142㎡四房两厅两卫，从空间设计到装修标准，都可圈可点。

首先，全周期户型满足了多种居住需求，将空间进行了最大尺度的使用，不仅保证了“量”，也提高了“质”：南北通透的格局、南向大面宽、大横厅设计、落地窗设计的超大阳台....

而且，紫京四季将户型得房率提高至约76-81%，方正的户型，将空间最大程度还给居住者，也以科学方式设计出更多飘窗、进深约1.8米的阳台，实现户型空间的升级。

△102㎡升级装修样板间实拍图，仅供参考，以实际交付为准

建面约102㎡三室两厅两卫

功能型超强的双卫设计，还将横厅+宽阳台+双卫+主卧套房+南北通透融合在一起，实现了客厅、餐厅、卧室的空间均衡，居住舒适性大大提高。

建面约 125㎡三室两厅两卫

融入“LDKB”的前卫设计，客厅、餐厅、厨房、阳台组成一体式公共空间，形成一个整体开间约5.8米开间、进深约6.8米的“社交型方厅”，在这个超尺度的空间里，可以营造家庭互动、会友、观景N种居家场景，厅北向还有窗户，保证空气对流，也增加了采光面积；主卧卫生间甚至配置了两个窗户，非常罕见！

△125㎡升级装修样板间实拍图，仅供参考，以实际交付为准

建面约 142㎡四房两厅两卫

与125㎡相比，这个户型的改善属性更强，四开间朝南+多飘窗设计，全明通透，LDKB一体化大通厅，尺度再升一级，主卧套房同样尺度在线，带步入式衣帽间和独立卫浴，淋浴+浴缸的双重奢享配置，带来更精致的生活体验。

最后，项目升级装修的标准，也相当的用心，配置了东芝、日立或同等品牌的中央空调，百朗、爱迪士或同等品牌的新风系统，菲斯曼、AO史密斯、威能或同等品牌的地暖，厨房有西门子的油烟机、灶具、洗碗机（其中102㎡是消毒柜），卫生间的品牌多是杜拉维特、唯宝、高仪、科勒、汉斯格雅等。（实际交付标准以项目公示为准）